DOSSIER 03 · LE CANNET · CÔTE D'AZUR

Un terrain plat de 1 175 m² au Cannet — 285 000 € dans un secteur où les maisons se vendent autour de ~2 M€

Un terrain dans un lotissement résidentiel neuf au Cannet, à quelques minutes de la vieille ville. Nous avons examiné le relief, les réseaux, les prix alentour dans le fichier des transactions de l’État et chiffré trois niveaux d’ambition — de la revente à la villa complète. Des visuels conceptuels seront ajoutés ultérieurement ; chaque photo de cette page est réelle.

Décryptage du terrain · données au 11.08.2026

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The level field with the mature olive tree — Le terrain tel qu’il est : photos réelles de l’annonce. Utilisez les flèches.

The subdivision's new road and utility cabinets at the boundary — Le terrain tel qu’il est : photos réelles de l’annonce. Utilisez les flèches.

Faits essentiels

Où: Le Cannet (06), un quartier résidentiel calme proche de la vieille ville ; Cannes et la Croisette à ~10 min. Adresse exacte en conversation privée.
Terrain: 1 175 m², quasiment plat (relevé de relief IGN : ~2,5 m de dénivelé) · oliviers matures sur place, pins alentour.
Viabilisation: Entièrement viabilisé : eau, électricité, tout-à-l'égout — les armoires de raccordement sont visibles sur les photos.
Droit à bâtir: Zone UGa · 192 m² de surface de plancher par lot
Contexte: Lotissement neuf : la voirie avec bordures et branchements est déjà réalisée (visible sur les photos)
Prix: 285 000 € — environ €243/m² de terrain ; les terrains du Cannet coûtent habituellement plus cher, et la raison fait l’objet de notre premier contrôle.

Pourquoi ce terrain

Les maisons de 130 à 300 m² dans un rayon de 800 m se vendent effectivement autour de ~2,0 M€ en médiane — 49 transactions recensées dans le fichier DVF de l’État, quartile supérieur à 2,34 M€. Le terrain est plat, les réseaux sont raccordés et le droit à bâtir 192 m² de maison est fixé par la zone. Le ticket d’entrée à 285 000 € est bien inférieur au prix habituel du foncier au Cannet : une partie de l’explication tient au fait qu’il s’agit d’un lot dans un lotissement neuf, mais la raison complète reste à établir avant toute transaction.

Ce que nous vérifions en premier

La formulation « 192 m² par lot » : combien de lots compte le lotissement et ce qui est exactement vendu pour 285 000 €. Ensuite le règlement de la zone UGa (implantation, hauteur, emprise), les limites cadastrales vérifiées par un géomètre et le balayage complet des risques sur Géorisques. Tant que ces vérifications ne sont pas passées, tous les chiffres ci-dessous restent des estimations préliminaires.

Trois niveaux d’ambition pour ce terrain

Chaque photo de cette page est une image réelle du terrain issue de l’annonce. Des concepts architecturaux de la future villa (dans l’esprit des codes régionaux de la Riviera) seront ajoutés à la page lors d’une mise à jour séparée.

V1 · Léger : préparer et revendre le terrain

Le cycle minimal sans construction : achat, bornage et confirmation des droits (CU opérationnel), débroussaillage, présentation professionnelle – puis une revente au prix du marché foncier du Cannet (~450 €/m²). Cela ne fonctionne que parce que le prix d’entrée est anormalement bas.

Total d’environ ~€342k (préparation ~€25k)
Bénéfice après impôt : ~€53-125k (stress/base)
Calendrier ~8 mois
Aucun permis de construire nécessaire – seulement des droits et des limites nets

Le scénario de repli : le plus rapide et le moins gourmand en capital, mais il laisse la valeur principale du terrain à d’autres.

V2 · Intermédiaire : construire une villa de 150 m²

Une villa familiale classique de 150 m² avec garage – un volume conservateur qui se construit plus vite et s’adresse au marché le plus large. La sortie utilise le prix réel d’environ ~10 300 €/m² de surface habitable (médiane des 49 transactions dans le rayon).

Total d’environ ~€943k (construction ~€576k)
Bénéfice après impôt : ~€183-405k (stress/base)
Calendrier ~20 mois
Permis : permis de construire en zone UGa

L’intermédiaire fiable : moins de capital et de temps que le maximum, mais le terrain permet plus.

V3 · Maximum : le produit complet – une villa de 192 m² avec piscine

Utiliser l’intégralité du droit à bâtir : une villa de 192 m² dans le code architectural régional de la Riviera, une piscine, des espaces extérieurs qualitatifs – salon de jardin, pergola, cuisine d’été. Le terrain plat évite tous les coûts que les terrains en pente consacrent aux murs de soutènement. La sortie utilise la MÉDIANE des transactions réelles du rayon (2,0 M€) – délibérément pas le quartile supérieur.

Total d’environ ~€1.19M (construction avec piscine ~€793k)
Bénéfice après impôt : ~€268-558k (stress/base)
Calendrier ~24 mois
Permis : permis de construire ; villa conforme au code architectural de la Riviera

Le scénario recommandé : le terrain est plat, les réseaux sont prêts, le droit de 192 m² est acquis – ici, le maximum se rentabilise même à la médiane.

Le comparatif rapide

ABC

Permis nécessaires ?Non (droits et limites seulement)Oui : permis de construireOui : permis de construire

Budget travaux~€25k~€576k~€793k

Calendrier~8 mo~20 mo~24 mo

Première étapeCU + géomètreArchitecte + permisArchitecte + permis

Finance : les paliers de l’estimation

L’entrée dans nos calculs est de €285k plus les frais (~€308k au total). Compté : achat + frais + travaux + coût du capital ; bénéfice après impôt sur les sociétés (IS). La sortie V3 utilise délibérément la médiane des transactions réelles dans le rayon, pas le quartile supérieur. Le niveau de stress est une sortie 20% plus basse. Tous les chiffrages de construction sont des estimations jusqu’aux devis des entreprises — les devis sont l’un des points de contrôle obligatoires.

LowBaseHigh

Entrée (prix + frais)—€308k—

A — bénéfice net d'impôt€53k€125k—

B — bénéfice net d'impôt€183k€405k—

C — bénéfice net d'impôt€268k€558knous ne promettons rien au-dessus de la médiane

Délai de revente8 mois (A)8-24 mois24 mois (C)

Cinq vérifications avant toute transaction

Nous ne signons pas tant que les cinq ne sont pas validées.

01La composition du lot : combien de lots dans le lotissement, ce qui se vend exactement à 285 k€, le règlement du lotissement et le cahier des charges.
02Le règlement du PLU de la zone UGa : retraits, hauteur, emprise au sol — confirmant les 192 m² de surface de plancher.
03Cadastre et limites avec un géomètre ; servitudes et accès.
04Géorisques complet : sismique, argiles, feu de forêt (PPRIF), bruit — plus une étude de sol G1.
05Devis d'entrepreneurs pour le scénario retenu — d'ici là, chaque chiffrage de construction reste une estimation.

Télécharger les PDF

Chiffres complets et photos — quatre documents (en russe avec un résumé en français).

PDF 01

Le terrain en l'état

Photos réelles, les faits du lot, prix alentour et règles de zone.

PDF ↓PDF 02

A — V1 · Préparer et revendre

Programme de préparation, budget, mathématiques du bénéfice.

PDF ↓PDF 03

B — V2 · Une maison de 150 m²

Programme de construction, budget, mathématiques du bénéfice.

PDF ↓PDF 04

C — V3 · Une villa de 192 m² avec piscine

Le produit complet : programme, budget, mathématiques du bénéfice.

PDF ↓

D'où viennent les données

L'annonce bienici (lot d'agence, capture du 11.08.2026) — surface, réseaux, zone et droit à construire déclaré par le vendeur ; photos de l'annonce.
Transactions réelles (fichier DVF de l'État, département 06) : 49 ventes de maisons de 130-300 m² dans un rayon de 800 m entre 2021 et 2025, médiane ~2 014 000 € (~10 300 €/m²).
Relief IGN RGE ALTI (~2,5 m de dénivelé sur la croix de relevé) et géodonnées IGN.

Une analyse indépendante pour discussion — ni une annonce ni une garantie de revenu. Chaque chiffre porte une date et une source ; le résultat dépend des vérifications du lot et des devis d'entrepreneurs.

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Nous vous expliquerons les calculs et ce qu'il faut vérifier en premier. Vous avez un bien ? Nous le décomposerons de la même manière.

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