Warum dieses Grundstück
Häuser mit 130-300 m² im Umkreis von 800 m werden tatsächlich zu einem Median von ~€2.0M verkauft — 49 Transaktionen im staatlichen DVF-Register, oberes Quartil €2.34M. Das Grundstück ist eben, die Anschlüsse sind gelegt, und das Recht auf ein 192 m² Haus ist durch die Zone festgeschrieben. Der Einstiegspreis von €285k liegt deutlich unter Le Cannets üblichem Bodenrichtwert: Ein Teil der Erklärung ist, dass es sich um eine Parzelle in einem neuen lotissement handelt, aber die vollständige Antwort muss vor jedem Geschäft gefunden werden.DOSSIER 03 · LE CANNET · CÔTE D'AZUR
Ein ebenes 1.175 m² Grundstück in Le Cannet — 285.000 €, während Häuser in der Umgebung für ~€2M verkauft werden
Ein Grundstück in einem neuen Wohn-lotissement in Le Cannet, wenige Minuten von der Altstadt entfernt. Wir haben das Relief, die Anschlüsse und die umliegenden Preise im staatlichen Transaktionsregister geprüft und drei Ambitionsstufen kalkuliert — vom Weiterverkauf bis zur vollwertigen Villa. Konzeptvisualisierungen werden separat ergänzt; jedes Foto auf dieser Seite ist real.
Grundstücksanalyse · Datenstand 11.08.2026
Eckdaten
- Lage
- Le Cannet (06), ruhiges Wohnviertel nahe der Altstadt; Cannes und die Croisette ~10 Min. Genaue Adresse im persönlichen Gespräch
- Grundstück
- 1.175 m², weitgehend eben (IGN-Reliefvermessung: ~2.5 m Höhenunterschied) · alte Olivenbäume auf dem Grundstück, Pinien ringsum
- Anschlüsse
- Voll erschlossen: Wasser, Strom, Kanalanschluss (tout-à-l'égout) — die Anschlussschränke sind auf den Fotos sichtbar
- Baurecht
- Zone UGa · 192 m² surface de plancher pro Parzelle
- Kontext
- Ein neues lotissement: die frische Straße mit Bordsteinen und Anschlüssen ist bereits gebaut (auf den Fotos sichtbar)
- Preis
- 285.000 € — rund €243/m² Grundstücksfläche; Le Cannet Grundstücke kosten üblicherweise mehr, und der Grund ist unser erster Prüfpunkt
Was wir zuerst prüfen
Die Formulierung „192 m² pro Parzelle": wie viele Parzellen das lotissement umfasst und was genau für €285k verkauft wird. Dann das règlement der Zone UGa (Abstandsflächen, Höhe, Überbauung), die Katastergrenzen mit einem géomètre und die vollständige Géorisques-Risikoanalyse. Solange diese Prüfungen nicht bestanden sind, bleibt jede unten stehende Zahl eine grobe Schätzung.Drei Ambitionsstufen für dieses Grundstück
Jedes Foto auf dieser Seite ist eine reale Aufnahme des Grundstücks aus dem Exposé. Architektonische Konzepte der zukünftigen Villa (im regionalen Code der Riviera) werden in einem separaten Update ergänzt.
A
V1 · Leicht: Grundstück vorbereiten und weiterverkaufen
Der minimale Zyklus ohne Bau: Kauf, Vermessung und Bestätigung der Rechte (CU opérationnel), Räumung, professionelle Präsentation – dann ein Weiterverkauf zum Marktpreis für Bauland in Le Cannet (~€450/m²). Es funktioniert nur, weil der Einstiegspreis ungewöhnlich niedrig ist.
- Gesamtinvestition ~€342k (Vorbereitung ~€25k)
- Gewinn nach Steuern: ~€53-125k (Stress/Basis)
- Zeitplan ~8 Monate
- Keine Baugenehmigungen nötig – nur saubere Rechte und Grenzen
Die Rückfalloption: am schnellsten und mit geringstem Kapitaleinsatz, aber sie überlässt den Hauptwert des Grundstücks anderen.
B
V2 · Mittel: ein 150 m² Haus bauen
Eine klassische 150 m² Familienvilla mit Garage – ein konservatives Volumen, das schneller gebaut wird und sich an den breitesten Markt richtet. Der Exit nutzt den tatsächlichen Preis von ~10.300 €/m² Wohnfläche (Median der 49 Transaktionen im Umkreis).
- Gesamtinvestition ~€943k (Bau ~€576k)
- Gewinn nach Steuern: ~€183-405k (Stress/Basis)
- Zeitplan ~20 Monate
- Genehmigungen: permis de construire in Zone UGa
Die verlässliche Mitte: weniger Kapital und Zeit als das Maximum, aber das Grundstück erlaubt mehr.
C
V3 · Maximum: das volle Produkt – eine 192 m² Villa mit Pool
Das volle Baurecht nutzen: eine 192 m² Villa im regionalen Stil der Riviera, ein Pool, richtige Außenbereiche – Lounge, Pergola, Sommerküche. Ein ebenes Grundstück spart alles, was Hanglagen für Stützmauern ausgeben. Der Exit nutzt den MEDIAN der absoluten Abschlüsse im Umkreis (€2.0M) – bewusst nicht das obere Quartil.
- Gesamtinvestition ~€1.19M (Bau mit Pool ~€793k)
- Gewinn nach Steuern: ~€268-558k (Stress/Basis)
- Zeitplan ~24 Monate
- Genehmigungen: permis de construire; die Villa im architektonischen Code der Riviera
Das empfohlene Szenario: Das Grundstück ist eben, die Anschlüsse sind vorhanden, das 192 m² Baurecht ist fix – hier rechnet sich das Maximum selbst beim Median.
Der kurze Vergleich
ABC
Genehmigungen nötig?ANein (nur Rechte und Grenzen)BJa: permis de construireCJa: permis de construire
BaubudgetA~€25kB~€576kC~€793k
ZeitplanA~8 MonateB~20 MonateC~24 Monate
Erster SchrittACU + géomètreBArchitekt + permisCArchitekt + permis
Geld: die Ebenen der Kalkulation
Der Einstieg in unserer Rechnung beträgt €285k zuzüglich Gebühren (~€308k insgesamt). Eingerechnet: Kauf + Gebühren + Bau + Kapitalkosten; Gewinn nach Körperschaftsteuer (IS). Der V3-Exit verwendet bewusst den Median der realen Abschlüsse im Umkreis, nicht das obere Quartil. Das Stress-Szenario ist ein um 20 % niedrigerer Exit. Alle Baukosten sind Schätzungen bis zu den Angeboten der Unternehmer – die Angebote sind eine der obligatorischen Prüfungen.
LowBaseHigh
Einstieg (Kaufpreis + Nebenkosten)Low—Base€308kHigh—
A — Gewinn nach SteuernLow€53kBase€125kHigh—
B — Gewinn nach SteuernLow€183kBase€405kHigh—
C — Gewinn nach SteuernLow€268kBase€558kHighwir versprechen nichts über dem Median
VerkaufsdauerLow8 Mo (A)Base8–24 MoHigh24 Mo (C)
Fünf Prüfungen vor jedem Abschluss
Wir unterzeichnen erst, wenn alle fünf bestanden sind.
- 01Die Zusammensetzung des Grundstücks: wie viele Parzellen im lotissement, was genau für 285k € verkauft wird, das règlement du lotissement und das cahier des charges.
- 02Das règlement des PLU der Zone UGa: Abstandsflächen, Höhe, Überbauung – Bestätigung der 192 m² surface de plancher.
- 03Kataster und Grenzen mit einem géomètre; Dienstbarkeiten und Zugang.
- 04Géorisques vollständig: Erdbeben, Ton, Waldbrand (PPRIF), Lärm – plus eine étude de sol G1.
- 05Angebote von Bauunternehmern für das gewählte Szenario – bis dahin bleibt jede Bauzahl eine Schätzung.
PDFs herunterladen
Vollständige Zahlen und Fotos – vier Dokumente (Russisch mit französischer Zusammenfassung).
PDF 01
Das Grundstück im Ist-Zustand
Echte Fotos, Fakten zum Grundstück, Preise im Umfeld und Bebauungsvorschriften.
PDF ↓PDF 02A — V1 · Vorbereiten und weiterverkaufen
Vorbereitungsprogramm, Budget, Gewinnrechnung.
PDF ↓PDF 03B — V2 · Ein 150-m²-Haus
Bauprogramm, Budget, Gewinnrechnung.
PDF ↓PDF 04C — V3 · Eine 192-m²-Villa mit Pool
Das vollständige Produkt: Programm, Budget, Gewinnrechnung.
PDF ↓Woher die Daten stammen
- Das Inserat auf bienici (Maklergrundstück, Momentaufnahme 11.08.2026) – Fläche, Anschlüsse, Zone und das vom Verkäufer angegebene Baurecht; Fotos aus dem Inserat.
- Echte Transaktionen (staatliches DVF-Register, Dép. 06): 49 Verkäufe von Häusern mit 130–300 m² in 800 m Umkreis, 2021–2025, Median ~2.014.000 € (~10.300 €/m²).
- IGN RGE ALTI Relief (~2,5 m Höhenunterschied im Messquerschnitt) und IGN-Geodaten.
Eine unabhängige Aufschlüsselung zur Diskussion – kein Angebot und keine Einkommensgarantie. Jede Zahl trägt ein Datum und eine Quelle; das Ergebnis hängt von den Grundstücksprüfungen und den Angeboten der Bauunternehmer ab.
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Wir führen Sie durch die Zahlen und zeigen, was zuerst zu prüfen ist. Haben Sie eine eigene Immobilie – wir schlüsseln sie auf die gleiche Weise auf.
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