Чому ця ділянка
Будинки 130-300 м² в радіусі 800 м реально продаються за медіаною ~2.0 млн € — 49 угод у держреєстрі DVF, верхній квартиль 2.34 млн €. Ділянка рівна, мережі підключені, право на 192 м² будинку зафіксовано зоною. Вхід 285 тис. € — помітно нижче звичайної ставки землі в Le Cannet: частина відповіді — це лот у новій нарізці, але повну причину ціни ми зобов’язані знайти до угоди.ДОСЬЄ 03 · LE CANNET · CÔTE D'AZUR
Рівна ділянка 1 175 м² в Le Cannet — 285 000 € при ринку будинків навколо ~2 млн €
Ділянка в новій житловій нарізці (lotissement) в Le Cannet, за кілька хвилин від старого міста. Ми перевірили рельєф, мережі, ціни навколо за держреєстром угод і прорахували три рівні амбіцій — від перепродажу до повної вілли. Візуалізації концептів додамо окремо; поки всі фото на сторінці — реальні.
Розбір об’єкта · дані на 11.08.2026
Головні факти
- Де
- Le Cannet (06), тиха житлова зона поруч зі старим містом; Канни і Croisette — ~10 хв. Точна адреса — при особистій розмові
- Ділянка
- 1 175 м², практично рівна (замір рельєфу IGN: перепад ~2.5 м) · старі оливи на ділянці, сосни навколо
- Мережі
- Повністю viabilisé: вода, електрика, каналізація (tout-à-l'égout) — технічні шафи видно на фото
- Право будувати
- Зона UGa · 192 м² поверхні поверхів (surface de plancher) на лот
- Контекст
- Нова нарізка: свіжа дорога з бордюрами та підключеннями вже побудована (видно на фото)
- Ціна
- 285 000 € — це ~243 €/м² землі; ринок ділянок Le Cannet зазвичай дорожчий, причину перевіряємо першою
Що перевіряємо першим
Формулювання «192 м² на лот»: скільки лотів у нарізці та що саме продається за 285 тис. €. Потім règlement зони UGa (відступи, висота, CES), кадастрові межі у géomètre та повний зріз ризиків Géorisques. Поки ці перевірки не пройдені — всі цифри нижче залишаються скрін-оцінкою.Три рівні амбіцій для цієї ділянки
На цій сторінці всі фото — реальні кадри ділянки з оголошення. Архітектурні концепти майбутньої вілли (в регіональному коді Рив’єри) додамо на сторінку окремим оновленням.
A
V1 · Легка: підготувати та перепродати ділянку
Мінімальний цикл без будівництва: покупка, межування та підтвердження прав (CU opérationnel), розчищення, професійна подача — і перепродаж за ринковою ставкою землі Le Cannet (~450 €/м²). Працює лише тому, що вхід є аномально низьким.
- Вкладення всього ~342 тис. € (підготовка ~25 тис.)
- Прибуток після податку: ~53-125 тис. € (стрес/база)
- Термін ~8 місяців
- Дозволів на будівництво не потребує — тільки чистота прав і меж
Запасний сценарій: швидкий і найменш капіталомісткий, але залишає головну цінність ділянки іншим.
B
V2 · Середня: збудувати будинок 150 м²
Класична сімейна вілла 150 м² з гаражем — консервативний об’єм, який будується швидше й продається широкому ринку. Вихід рахуємо за фактичною ставкою ~10 300 €/м² житлової площі (медіана 49 угод радіусу).
- Вкладення всього ~943 тис. € (будівництво ~576 тис.)
- Прибуток після податку: ~183-405 тис. € (стрес/база)
- Термін ~20 місяців
- Дозволи: permis de construire в зоні UGa
Надійна середина: менше капіталу та строку, ніж максимум, але ділянка дозволяє більше.
C
V3 · Максимальна: повний продукт — вілла 192 м² з басейном
Використати все право на будівництво: вілла 192 м² в регіональному коді Рив’єри, басейн, повноцінні зовнішні зони — лаунж, пергола, літня кухня. Рівна ділянка економить усе, що на схилах іде в підпірні стіни. Вихід рахуємо за МЕДІАНОЮ абсолютних угод радіусу (2.0 млн €) — свідомо не за верхнім квартилем.
- Вкладення всього ~1.19 млн € (будівництво з басейном ~793 тис.)
- Прибуток після податку: ~268-558 тис. € (стрес/база)
- Термін ~24 місяці
- Дозволи: permis de construire; вілла в архітектурному коді Рив’єри
Рекомендований сценарій: ділянка рівна, мережі готові, право на 192 м² зафіксоване — максимум тут окупається навіть за медіаною.
Порівняння коротко
ABC
Потрібні дозволи?AНі (тільки права та межі)BТак: permis de construireCТак: permis de construire
Бюджет робітA~25 тис. €B~576 тис. €C~793 тис. €
ТермінA~8 місB~20 місC~24 міс
Перший крокACU + géomètreBАрхітектор + permisCАрхітектор + permis
Гроші: рівні розрахунку
Вхід у розрахунках — 285 тис. € плюс оформлення (~308 тис. всього). Що пораховано: покупка + оформлення + роботи + утримання капіталу; прибуток після податку на прибуток (IS). Вихід V3 свідомо взято за медіаною реальних угод радіусу, не за верхнім квартилем. Стрес-рівень — вихід на 20% нижче. Усі будівельні ставки — оцінки до кошторисів підрядників: кошториси входять в обов’язкові перевірки.
LowBaseHigh
Вхід (ціна + оформлення)Low—Base308 тис. €High—
A — прибуток після податкуLow53 тис. €Base125 тис. €High—
B — прибуток після податкуLow183 тис. €Base405 тис. €High—
C — прибуток після податкуLow268 тис. €Base558 тис. €Highвище медіани не обіцяємо
Термін до продажуLow8 міс (A)Base8-24 місHigh24 міс (C)
П'ять перевірок до угоди
Ми не виходимо на угоду, поки не пройдені всі п'ять.
- 01Склад лота: скільки лотів у нарізці, що саме продається за 285 тис. €, règlement du lotissement та cahier des charges.
- 02Règlement PLU зони UGa: відступи, висота, CES — підтвердження 192 м² площі поверхів.
- 03Кадастр та межі у géomètre; сервітути та доступ.
- 04Géorisques повністю: сейсміка, глини, пожежний ризик (PPRIF), шум — плюс étude de sol G1.
- 05Кошториси підрядників на обраний сценарій — до цього всі будівельні цифри залишаються оцінкою.
Завантажити PDF
Повні розрахунки та фото — чотири документи (російською + французьке резюме).
PDF 01
Ділянка як є
Реальні фото, факти лота, ціни навколо та правила зони.
PDF ↓PDF 02A — V1 · Підготувати та перепродати
Програма підготовки, бюджет, розрахунок прибутку.
PDF ↓PDF 03B — V2 · Будинок 150 м²
Програма будівництва, бюджет, розрахунок прибутку.
PDF ↓PDF 04C — V3 · Вілла 192 м² з басейном
Повний продукт: програма, бюджет, розрахунок прибутку.
PDF ↓Звідки дані
- Оголошення bienici (лот агентства, знімок 11.08.2026) — площа, мережі, зона та право будувати зі слів продавця; фото з оголошення.
- Реальні угоди (держреєстр DVF, деп. 06): 49 продажів будинків 130–300 м² у радіусі 800 м за 2021–2025, медіана ~2 014 000 € (~10 300 €/м²).
- Рельєф IGN RGE ALTI (перепад ~2,5 м по хресту замірів) та геодані IGN.
Це незалежний розбір для обговорення — не оголошення про продаж і не гарантія доходу. Кожна цифра має дату та джерело; підсумок залежить від перевірок лота та кошторисів підрядників.
Обговорити цю ділянку
Розкажемо, як рахували, і що перевіряти по лоту першим. Є свій об’єкт — розберемо так само.
Обговорити розбірCastel Intelligence →