Почему этот участок
Дома 130-300 м² в радиусе 800 м реально продаются по медиане ~2.0 млн € — 49 сделок в госреестре DVF, верхний квартиль 2.34 млн €. Участок ровный, сети подключены, право на 192 м² дома зафиксировано зоной. Вход 285 тыс. € — заметно ниже обычной ставки земли в Le Cannet: часть ответа — это лот в новой нарезке, но полную причину цены мы обязаны найти до сделки.ДОСЬЕ 03 · LE CANNET · CÔTE D'AZUR
Ровный участок 1 175 м² в Le Cannet — 285 000 € при рынке домов вокруг ~2 млн €
Участок в новой жилой нарезке (lotissement) в Le Cannet, в нескольких минутах от старого города. Мы проверили рельеф, сети, цены вокруг по госреестру сделок и просчитали три уровня амбиции — от перепродажи до полной виллы. Визуализации концептов добавим отдельно; пока все фото на странице — реальные.
Разбор объекта · данные на 11.08.2026
Главные факты
- Где
- Le Cannet (06), тихая жилая зона рядом со старым городом; Канны и Croisette — ~10 мин. Точный адрес — при личном разговоре
- Участок
- 1 175 м², практически ровный (замер рельефа IGN: перепад ~2.5 м) · старые оливы на участке, сосны вокруг
- Сети
- Полностью viabilisé: вода, электричество, канализация (tout-à-l'égout) — технические шкафы видны на фото
- Право строить
- Зона UGa · 192 м² поверхности этажей (surface de plancher) на лот
- Контекст
- Новая нарезка: свежая дорога с бордюрами и подключениями уже построена (видно на фото)
- Цена
- 285 000 € — это ~243 €/м² земли; рынок участков Le Cannet обычно дороже, причину проверяем первой
Что проверяем первым
Формулировку «192 м² на лот»: сколько лотов в нарезке и что именно продаётся за 285 тыс. €. Затем règlement зоны UGa (отступы, высота, CES), кадастровые границы у géomètre и полный срез рисков Géorisques. Пока эти проверки не пройдены — все цифры ниже остаются скрин-оценкой.Три уровня амбиции для этого участка
На этой странице все фото — реальные кадры участка из объявления. Архитектурные концепты будущей виллы (в региональном коде Ривьеры) добавим на страницу отдельным обновлением.
A
V1 · Лёгкая: подготовить и перепродать участок
Минимальный цикл без стройки: покупка, межевание и подтверждение прав (CU opérationnel), расчистка, профессиональная подача — и перепродажа по рыночной ставке земли Le Cannet (~450 €/м²). Работает только потому, что вход аномально низкий.
- Вложения всего ~342 тыс. € (подготовка ~25 тыс.)
- Прибыль после налога: ~53-125 тыс. € (стресс/база)
- Срок ~8 месяцев
- Разрешений на стройку не требует — только чистота прав и границ
Запасной сценарий: быстрый и наименее капиталоёмкий, но оставляет главную ценность участка другим.
B
V2 · Средняя: построить дом 150 м²
Классическая семейная вилла 150 м² с гаражом — консервативный объём, который строится быстрее и продаётся широкому рынку. Выход считаем по фактической ставке ~10 300 €/м² жилой площади (медиана 49 сделок радиуса).
- Вложения всего ~943 тыс. € (стройка ~576 тыс.)
- Прибыль после налога: ~183-405 тыс. € (стресс/база)
- Срок ~20 месяцев
- Разрешения: permis de construire в зоне UGa
Надёжная середина: меньше капитала и срока, чем максимум, но участок позволяет больше.
C
V3 · Максимальная: полный продукт — вилла 192 м² с бассейном
Использовать всё право на строительство: вилла 192 м² в региональном коде Ривьеры, бассейн, полноценные внешние зоны — лаунж, пергола, летняя кухня. Ровный участок экономит всё, что на склонах уходит в подпорные стены. Выход считаем по МЕДИАНЕ абсолютных сделок радиуса (2.0 млн €) — сознательно не по верхнему квартилю.
- Вложения всего ~1.19 млн € (стройка с бассейном ~793 тыс.)
- Прибыль после налога: ~268-558 тыс. € (стресс/база)
- Срок ~24 месяца
- Разрешения: permis de construire; вилла в архитектурном коде Ривьеры
Рекомендуемый сценарий: участок ровный, сети готовы, право на 192 м² зафиксировано — максимум здесь окупается даже по медиане.
Сравнение коротко
ABC
Нужны разрешения?AНет (только права и границы)BДа: permis de construireCДа: permis de construire
Бюджет работA~25 тыс. €B~576 тыс. €C~793 тыс. €
СрокA~8 месB~20 месC~24 мес
Первый шагACU + géomètreBАрхитектор + permisCАрхитектор + permis
Деньги: уровни расчёта
Вход в расчётах — 285 тыс. € плюс оформление (~308 тыс. всего). Что посчитано: покупка + оформление + работы + содержание капитала; прибыль после налога на прибыль (IS). Выход V3 сознательно взят по медиане реальных сделок радиуса, не по верхнему квартилю. Стресс-уровень — выход на 20% ниже. Все строительные ставки — оценки до смет подрядчиков: сметы входят в обязательные проверки.
LowBaseHigh
Вход (цена + оформление)Low—Base308 тыс. €High—
A — прибыль после налогаLow53 тыс. €Base125 тыс. €High—
B — прибыль после налогаLow183 тыс. €Base405 тыс. €High—
C — прибыль после налогаLow268 тыс. €Base558 тыс. €Highвыше медианы не обещаем
Срок до продажиLow8 мес (A)Base8-24 месHigh24 мес (C)
Пять проверок до сделки
Мы не выходим на сделку, пока не пройдены все пять.
- 01Состав лота: сколько лотов в нарезке, что именно продаётся за 285 тыс. €, règlement du lotissement и cahier des charges.
- 02Règlement PLU зоны UGa: отступы, высота, CES — подтверждение 192 м² поверхности этажей.
- 03Кадастр и границы у géomètre; сервитуты и доступ.
- 04Géorisques полностью: сейсмика, глины, пожарный риск (PPRIF), шум — плюс étude de sol G1.
- 05Сметы подрядчиков на выбранный сценарий — до этого все строительные цифры остаются оценкой.
Скачать PDF
Полные расчёты и фото — четыре документа (русский + французское резюме).
PDF 01
Участок как есть
Реальные фото, факты лота, цены вокруг и правила зоны.
PDF ↓PDF 02A — V1 · Подготовить и перепродать
Программа подготовки, бюджет, расчёт прибыли.
PDF ↓PDF 03B — V2 · Дом 150 м²
Программа стройки, бюджет, расчёт прибыли.
PDF ↓PDF 04C — V3 · Вилла 192 м² с бассейном
Полный продукт: программа, бюджет, расчёт прибыли.
PDF ↓Откуда данные
- Объявление bienici (лот агентства, снимок 11.08.2026) — площадь, сети, зона и право строить со слов продавца; фото из объявления.
- Реальные сделки (госреестр DVF, деп. 06): 49 продаж домов 130-300 м² в радиусе 800 м за 2021-2025, медиана ~2 014 000 € (~10 300 €/м²).
- Рельеф IGN RGE ALTI (перепад ~2.5 м по кресту замеров) и геоданные IGN.
Это независимый разбор для обсуждения — не объявление о продаже и не гарантия дохода. Каждая цифра имеет дату и источник; итог зависит от проверок лота и смет подрядчиков.
Обсудить этот участок
Расскажем, как считали, и что проверять по лоту первым. Есть свой объект — разберём так же.
Обсудить разборCastel Intelligence →