Maison de 126 m² sur 1 529 m² près de Marseille — enchères dès 70 000 €

Trois niveaux d’ambition pour ce lot

Les images des variantes sont construites sur les vraies photos de cette maison. Des idées du résultat futur, pas un projet d'architecte. Le lot n'a pas de photo du garage : la variante A montre le niveau de finition visé des pièces à vivre.

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A

V1 · Légère : transformer le garage de 76 m² en habitation — maison jusqu’à ~195 m²

La principale valeur cachée du lot : un garage de 76 m² sous le même toit. Changement de destination en surface habitable — la maison passe de 126 à ~195 m² de surface vendable sans extension. Meilleur rapport profit/délai.

• Investissement total ~417 k€ (travaux ~151 k€, y compris compensation du stationnement)
• Profit après impôt : ~219-277 k€ (stress/base ; m² ajoutés avec décote −10 %)
• Délai ~9 mois
• Permis : permis (changement de destination) · hauteur et lumière du garage — à vérifier lors de la visite du 11.08

Scénario principal si la visite confirme une hauteur ≥2,20 m et la possibilité de fenêtres.

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B

V2 · Rénovation lourde : surélévation jusqu’à ~252 m²

Étape intermédiaire : extension et deuxième niveau dans les matériaux de la maison doublent la surface — maison familiale d’environ 252 m² sur grand terrain, produit rare dans ces collines.

• Investissement total ~721 k€ (travaux ~376 k€)
• Profit après impôt : ~128-224 k€ (stress/base)
• Délai ~21 mois
• Permis : permis de construire ; pas de protection monuments historiques sur le lot

Volume maximum que le marché du village rentabilise encore. Nécessite confirmation des structures porteuses lors de la visite.

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C

V3 · Ambition maximale : vérifiée — et honnêtement écartée

Sur l'image : à quoi ressemblerait la version maximale de cette maison : un deuxième niveau, un vitrage panoramique donnant sur le jardin, une piscine avec une terrasse en bois et une lumière du soir. Nous l'avons entièrement chiffrée — et honnêtement rejetée : une transformation complète ressort à −3,37 M€, une démolition avec villa neuve à −1,24 M€. La démolition elle-même coûte peu — ~47 k€ pour 202 m² de bâti ; le problème est la construction : une maison neuve revient à ~1,12 M€ de travaux hors terrain — plus que ce que ce village paie pour une maison clé en main. Nous montrons cette image précisément pour cette raison : pour que l'on voie ce à quoi nous avons renoncé et pourquoi.

• Meilleur des scénarios V3 : −1,24 M€ — nous déconseillons
• Raison : les transactions élevées du segment se trouvent à Aix/Éguilles, pas ici (fichier DVF, 1093 transactions du segment)
• Conclusion : l’argent de ce lot est dans V1 et V2
• Les concepts V3 sont conservés : ils serviront sur un terrain dans la bonne commune

Une analyse qui dit « non » est aussi un résultat : l’investisseur voit que nous filtrons, que nous ne vendons pas tout.

Comparaison en bref

L'argent : niveaux d'estimation

L'entrée dans nos calculs est NOTRE plafond d'enchère (220 k€), pas les 70 k€ de départ — les ventes notariales dépassent la mise à prix. Compté : achat + frais + travaux + portage ; profit après IS. La pente est intégrée aux travaux. Le niveau haut viendra après la visite — promettre avant serait malhonnête. Le pack maximum de chaque échelon (façade entière, menuiseries, pavage, paysager…) a aussi été chiffré : ce marché ne le rembourse pas (ex. V1 avec pack : −75 k€ contre +277 k€ ciblé) — d'où les gestes ciblés.

Cinq vérifications avant toute enchère

Nous n'enchérissons pas tant que les cinq ne sont pas passées.

1. 01La visite du 11 ou 27 août : toiture, humidité, réseaux, murs porteurs — et le garage : hauteur ≥2,20 m, potentiel de fenêtres.
2. 02Le cahier des charges du notaire : servitudes, occupation, conditions et paliers.
3. 03Le règlement du PLU : changement de destination du garage et annexe autorisés.
4. 04Devis d'entreprises locales pour le scénario retenu, soutènements compris.
5. 05Discipline d'enchère : plafond 220 k€ — jamais au-dessus, quoi qu'il arrive.

Télécharger les PDF

Chiffres complets et photos — quatre documents (russe avec résumé français).

D'où viennent les données

• La page encheres-publiques (lot VNI-025), capture du 05.08.2026 — surfaces et dates selon l'organisateur.
• Ventes réelles (registre DVF, dép. 13) : 280 maisons vendues dans un rayon de 1,5 km en 2021-2025, médiane ~4 522 €/m² ; appartements ~3 390 €/m².
• Cadastre (parcelle de 1 529 m² confirmée), relief IGN RGE ALTI et géodonnées IGN.

Une analyse indépendante pour en discuter — ni annonce, ni garantie de revenu. Chaque chiffre porte une date et une source ; l'issue dépend de la visite et des enchères.