126-m²-Haus auf 1.529 m² bei Marseille — Auktion ab 70.000 €

Drei Ambitionsebenen für dieses Objekt

Die Varianten-Bilder bauen auf echten Fotos dieses Hauses auf. Ideen des künftigen Ergebnisses, kein fertiger Entwurf. Es gibt kein Foto der Garage selbst — Variante A zeigt das Ziel-Finish der Wohnräume.

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A

V1 · Leicht: Garage 76 m² in Wohnraum umwandeln – Haus bis ~195 m²

Der größte verborgene Wert dieses Objekts: die Garage (76 m²) unter demselben Dach. Die Umwandlung in Wohnfläche (change de destination) lässt das Haus ohne Anbauten von 126 auf ~195 m² verkaufbarer Fläche anwachsen. Bestes Verhältnis von Gewinn und Dauer.

• Gesamteinsatz nur ~417.000 € (Arbeiten ~151.000, inkl. Ausgleich für Parkplatz)
• Gewinn nach Steuer: ~219.000-277.000 € (Stress/Basis; zusätzliche m² mit 10 % Abschlag)
• Dauer ~9 Monate
• Genehmigungen: permis (Nutzungsänderung) · Höhe und Licht der Garage – Prüfung bei Besichtigung am 11.08

Hauptszenario, falls die Besichtigung eine Höhe ≥2,20 m und die Möglichkeit von Fenstern bestätigt.

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B

V2 · Umfassender Umbau: Aufstockung auf ~252 m²

Mittlere Stufe: Anbau und zweite Ebene in der Materialität des Hauses verdoppeln die Fläche – ein Familienhaus mit ~252 m² auf großem Grundstück, ein seltenes Gut in diesen Hügeln.

• Gesamteinsatz nur ~721.000 € (Arbeiten ~376.000)
• Gewinn nach Steuer: ~128.000-224.000 € (Stress/Basis)
• Dauer ~21 Monate
• Genehmigungen: permis de construire; kein Denkmalschutz auf dem Objekt

Maximales Volumen, das der Markt des Ortes noch rentiert. Erfordert Bestätigung der Tragfähigkeit bei der Besichtigung.

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C

V3 · Maximale Ambition: geprüft – und ehrlich verworfen

Auf dem Bild ist zu sehen, wie die maximale Version dieses Hauses ausgesehen hätte: zweites Stockwerk, raumhohe Verglasung zum Garten, Pool mit Holzdeck und Abendlicht. Wir haben sie vollständig durchgerechnet – und ehrlich verworfen: Eine vollständige Transformation bringt −3,37 Mio. €, Abriss mit Neubauvilla −1,24 Mio. €. Der Abriss selbst kostet wenig — ~47 Tsd. € für 202 m² Bestand; das Problem ist der Neubau: ein neues Haus kostet ~1,12 Mio. € an Arbeiten ohne Grundstück — mehr, als diese Siedlung je für ein fertiges Haus zahlt. Wir zeigen das Bild genau deshalb: damit man sieht, wovon wir Abstand genommen haben und warum.

• Beste Variante von V3: −1,24 Mio. € – nicht empfohlen
• Grund: teure Segmenttransaktionen finden in Aix/Éguilles statt, nicht hier (DVF-Register, 1093 Segmenttransaktionen)
• Fazit: Das Geld dieses Objekts liegt in V1 und V2
• V3-Konzepte aufbewahrt: sie werden auf einem Grundstück in der richtigen Kommune nützlich

Eine Analyse, die 'Nein' sagt – auch das ist ein Ergebnis: Der Investor sieht, dass wir filtern, statt alles zu verkaufen.

Kurzer Vergleich

Das Geld: Stufen der Schätzung

Der Einstieg in unserer Rechnung ist UNSER Gebotslimit (220 k€), nicht die 70 k€ Start — Notarauktionen übersteigen den Start. Gerechnet: Kauf + Nebenkosten + Arbeiten + Haltekosten; Gewinn nach Koerperschaftsteuer (IS). Der Hang ist eingerechnet. Die hohe Stufe kommt nach der Besichtigung — vorher Upside zu versprechen wäre unehrlich. Das volle Maximum-Paket jeder Stufe (gesamte Fassade, Fenster/Türen, Pflasterung, Landschaft…) wurde ebenfalls gerechnet: dieser Markt zahlt es nicht zurück (z. B. V1 mit Paket: −75 k€ vs +277 k€ gezielt) — daher die gezielten Schritte.

Fuenf Prüfungen vor jedem Gebot

Wir bieten nicht, bevor alle fünf bestanden sind.

1. 01Die Besichtigung am 11. oder 27. August: Dach, Feuchte, Technik, tragende Wände — und die Garage: ≥2,20 m Höhe, Fensterpotenzial.
2. 02Das cahier des charges des Notars: Dienstbarkeiten, Belegung, Bedingungen und Schritte.
3. 03Das PLU-Règlement: Nutzungswechsel der Garage und Annexe müssen erlaubt sein.
4. 04Angebote lokaler Firmen für das gewählte Szenario, inkl. Stützarbeiten am Hang.
5. 05Gebotsdisziplin: Limit 220 k€ — nie darüber, egal wie die Auktion läuft.

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Full numbers and photos — four documents (Russian with a French summary).

Woher die Daten stammen

• Die Auktionsseite encheres-publiques (Los VNI-025), Aufnahme 05.08.2026 — Flächen und Termine laut Veranstalter.
• Reale Verkäufe (DVF-Register, Dep. 13): 280 Hausverkäufe im 1,5-km-Radius 2021-2025, Median ~4.522 €/m²; Wohnungen ~3.390 €/m².
• Kataster (1.529-m²-Parzelle bestätigt), IGN-RGE-ALTI-Relief und IGN-Geodaten.

Eine unabhängige Analyse zum Besprechen — kein Verkaufsinserat und keine Ertragsgarantie. Jede Zahl trägt Datum und Quelle; das Ergebnis hängt von Besichtigung und Auktion ab.