Будинок 126 м² з ділянкою 1 529 м² під Марселем — старт торгів 70 000 €

Три рівні амбіції для цього лоту

Картинки варіантів зроблені на основі реальних фото цього будинку. Це ідеї майбутнього результату, не готовий проєкт. У лота немає фото самого гаража, тому у варіанті A показуємо цільовий рівень оздоблення житлових кімнат.

‹›

A

V1 · Легка: перевести гараж 76 м² в житлове — будинок до ~195 м²

Головна прихована цінність лоту: гараж 76 м² під одним дахом. Переведення в житлову площу (change de destination) — і будинок зростає зі 126 до ~195 м² продаваної площі без прибудов. Найкраще співвідношення прибутку та строку.

• Вкладення всього ~417 тис. € (роботи ~151 тис., включаючи компенсацію паркування)
• Прибуток після податку: ~219-277 тис. € (стрес/база; додані м² з дисконтом −10%)
• Строк ~9 місяців
• Дозволи: permis (зміна призначення) · висота та світло гаража — перевіряємо на огляді 11.08

Головний сценарій, якщо огляд підтвердить висоту ≥2.20 м і можливість вікон.

‹›

B

V2 · Серйозна перебудова: надбудувати до ~252 м²

Середній щабель: прибудова та другий рівень у матеріалах будинку подвоюють площу — сімейний будинок ~252 м² на великій ділянці, рідкісний товар у цих пагорбах.

• Вкладення всього ~721 тис. € (роботи ~376 тис.)
• Прибуток після податку: ~128-224 тис. € (стрес/база)
• Строк ~21 місяць
• Дозволи: permis de construire; охоронних пам'яток на лоті немає

Максимум об'єму, який ринок селища ще окупає. Потребує підтвердження несучих на огляді.

‹›

C

V3 · Максимальна амбіція: перевірена — і чесно відхилена

На зображенні — як виглядала б максимальна версія цього будинку: другий рівень, панорамне скління в сад, басейн із дерев'яним деком та вечірнє світло. Ми її прорахували повністю — і чесно відхилили: повна трансформація дає −3.37 млн €, знесення з новою віллою — −1.24 млн €. Саме знесення коштує небагато — ~47 тис. € за 202 м² забудови; річ не в ньому, а в будівництві: новий будинок обходиться в ~1.12 млн € робіт без землі — більше, ніж це селище взагалі платить за готовий будинок. Зображення показуємо саме тому: щоб було видно, від чого ми відмовилися і чому.

• Кращий з варіантів V3: −1.24 млн € — не рекомендуємо
• Причина: дорогі угоди сегмента живуть в Aix/Éguilles, не тут (реєстр DVF, 1093 угоди сегмента)
• Висновок: гроші цього лоту — у V1 та V2
• Концепти V3 збережені: знадобляться на ділянці в правильній комуні

Аналітика, яка говорить «ні» — теж результат: інвестор бачить, що ми фільтруємо, а не продаємо все підряд.

Порівняння коротко

Гроші: рівні розрахунку

Вхід у розрахунках — стеля нашої ставки (220 тис. €), не стартові 70 тис.: нотаріальні торги зазвичай ідуть вище старту. Пораховано: купівля + оформлення + роботи + утримання; прибуток після податку (IS). Схил ділянки закладено в роботи. Високий рівень покажемо після огляду — до візиту обіцяти апсайд нечесно. Повний пакет-максимум кожної сходинки (фасад цілком, вікна/двері, мощення, ландшафт…) теж прораховано: цей ринок його не окуповує (напр., V1 з пакетом: −75 тис. € проти +277 тис. точково) — тому рекомендуємо точкові ходи.

П'ять перевірок до ставки

Ми не виходимо на торги, поки не пройдені всі п'ять.

1. 01Огляд 11 або 27 серпня: дах, волога, інженерія, несучі стіни — і гараж: висота ≥2,20 м, можливість вікон.
2. 02Cahier des charges у нотаріуса: сервітути, occupation, умови та кроки торгів.
3. 03Règlement PLU зони: зміна призначення гаража і допустимість annexe-студії.
4. 04Кошториси місцевих підрядників на обраний сценарій, включно з підпірними роботами.
5. 05Дисципліна ставки: стеля 220 тис. € — вище не йдемо, хай там що.

Завантажити PDF

Повні розрахунки і фото — чотири документи (російська + французьке резюме).

Звідки дані

• Сторінка торгів encheres-publiques (лот VNI-025), знімок 05.08.2026 — площі та дати зі слів організатора.
• Реальні угоди (держреєстр DVF, деп. 13): 280 продажів будинків у радіусі 1,5 км за 2021-2025, медіана ~4 522 €/м²; квартири ~3 390 €/м².
• Кадастр (парцела 1 529 м² підтверджена), рельєф IGN RGE ALTI і геодані IGN.

Це незалежний розбір для обговорення — не оголошення про продаж і не гарантія доходу. Кожна цифра має дату і джерело; результат залежить від огляду та ходу торгів.