Дом 126 м² с участком 1 529 м² под Марселем — старт торгов 70 000 €

Три уровня амбиции для этого лота

Картинки вариантов сделаны на основе реальных фото этого дома. Это идеи будущего результата, не готовый проект. У лота нет фото самого гаража, поэтому в варианте A показываем целевой уровень отделки жилых комнат.

‹›

A

V1 · Лёгкая: перевести гараж 76 м² в жилое — дом до ~195 м²

Главная скрытая ценность лота: гараж 76 м² под той же крышей. Перевод в жилую площадь (change de destination) — и дом вырастает со 126 до ~195 м² продаваемой площади без пристроек. Лучшее соотношение прибыли и срока.

• Вложения всего ~417 тыс. € (работы ~151 тыс., включая компенсацию парковки)
• Прибыль после налога: ~219-277 тыс. € (стресс/база; добавленные м² с дисконтом −10%)
• Срок ~9 месяцев
• Разрешения: permis (смена назначения) · высота и свет гаража — проверяем на осмотре 11.08

Главный сценарий, если осмотр подтвердит высоту ≥2.20 м и возможность окон.

‹›

B

V2 · Серьёзная перестройка: надстроить до ~252 м²

Средняя ступень: пристройка и второй уровень в материалах дома удваивают площадь — семейный дом ~252 м² на большом участке, редкий товар в этих холмах.

• Вложения всего ~721 тыс. € (работы ~376 тыс.)
• Прибыль после налога: ~128-224 тыс. € (стресс/база)
• Срок ~21 месяц
• Разрешения: permis de construire; охраны памятников на лоте нет

Максимум объёма, который рынок посёлка ещё окупает. Требует подтверждения несущих на осмотре.

‹›

C

V3 · Максимальная амбиция: проверена — и честно отклонена

На картинке — как выглядела бы максимальная версия этого дома: второй уровень, панорамное остекление в сад, бассейн с деревянным деком и вечерний свет. Мы её просчитали полностью — и честно отклонили: полная трансформация даёт −3.37 млн €, снос с новой виллой — −1.24 млн €. Сам снос при этом стоит немного — ~47 тыс. € за 202 м² построек; дело не в нём, а в стройке: новый дом обходится в ~1.12 млн € работ без земли — больше, чем этот посёлок вообще платит за готовый дом. Картинку показываем именно поэтому: чтобы было видно, от чего мы отказались и почему.

• Лучший из вариантов V3: −1.24 млн € — не рекомендуем
• Причина: дорогие сделки сегмента живут в Aix/Éguilles, не здесь (реестр DVF, 1093 сделки сегмента)
• Вывод: деньги этого лота — в V1 и V2
• Концепты V3 сохранены: пригодятся на участке в правильной коммуне

Аналитика, которая говорит «нет» — тоже результат: инвестор видит, что мы фильтруем, а не продаём всё подряд.

Сравнение коротко

Деньги: уровни расчёта

Вход в расчётах — потолок нашей ставки на торгах (220 тыс. €), не стартовые 70 тыс.: нотариальные торги обычно уходят выше старта. Что посчитано: покупка + оформление + работы + содержание; прибыль после налога на прибыль (IS). Склон участка заложен в работы. Высокий уровень покажем после осмотра — до визита обещать апсайд нечестно. Полный пакет-максимум каждой ступени (фасад целиком, окна/двери, мощение, ландшафт…) тоже просчитан: на этом рынке он не окупается (например, V1 с пакетом: −75 тыс. € против +277 тыс. точечно) — поэтому рекомендуем точечные ходы.

Пять проверок до ставки

Мы не выходим на торги, пока не пройдены все пять.

1. 01Осмотр 11 или 27 августа: крыша, влага, инженерия, несущие стены — и гараж: высота ≥2.20 м, возможность окон.
2. 02Cahier des charges у нотариуса: сервитуты, occupation, условия и шаг торгов.
3. 03Règlement PLU зоны: смена назначения гаража и допустимость annexe-студии.
4. 04Сметы местных подрядчиков на выбранный сценарий, включая подпорные работы на склоне.
5. 05Дисциплина ставки: потолок 220 тыс. € — выше не идём, чем бы ни закончились торги.

Скачать PDF

Полные расчёты и фото — четыре документа (русский + французское резюме).

Откуда данные

• Страница торгов encheres-publiques (лот VNI-025), снимок 05.08.2026 — площади и даты со слов организатора.
• Реальные сделки (госреестр DVF, деп. 13): 280 продаж домов в радиусе 1.5 км за 2021-2025, медиана ~4 522 €/м²; квартиры ~3 390 €/м².
• Кадастр (парцель 1 529 м² подтверждена), рельеф IGN RGE ALTI и геоданные IGN.

Это независимый разбор для обсуждения — не объявление о продаже и не гарантия дохода. Каждая цифра имеет дату и источник; итог зависит от осмотра и хода торгов.