Une maison de 295 m² près du Cap Martin : moitié prix face aux ventes voisines

Trois niveaux d'ambition — de la revente rapide à la maison neuve

Toutes les images des variantes sont construites sur les vraies photos de cette maison. Ce sont des idées du résultat futur, pas un projet d'architecte — les plans précis viendront après l'achat.

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A

V1 · Légère : rafraîchir et revendre vite

Travaux minimaux et mise en valeur professionnelle. Le pari : la maison s'achète bien sous le marché.

• Investissement total ~2,57 M€ (travaux ~236 k€)
• Profit après impôt : 0,72 - 1,16 M€ (base 0,95)
• Délai ~12 mois
• Aucune autorisation ; tout se joue aux vérifications d'avant-achat

La rotation la plus rapide du capital. Fonctionne si les vérifications confirment que le prix bas ne cache aucun défaut.

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B

V2 · Restructuration sérieuse : agrandir en villa XL

L'échelon médian : extension au sol + surélévation partielle dans les droits à bâtir, ~142 m² de plus — la maison passe à ~437 m² et se vend en bloc, sans redesign intérieur total.

• Investissement total ~3,85 M€ (travaux ~900 k€)
• Profit après impôt : 1,33 - 2,17 M€ (base 1,75)
• Délai ~34 mois
• Condition : un « oui » préalable de l'ABF avant l'achat

Le maximum raisonnable de volume sans reconstruction totale. Si l'ABF refuse — C fonctionne au même prix d'entrée.

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C

V3 · Transformation maximale : une maison neuve née des murs existants

Démolir est exclu ici (zone protégée) — et inutile : une reconstruction complète fait de la maison un produit entièrement nouveau de ~437 m², en gardant la silhouette, la tour de pierre et les arches. Vitrages toute hauteur entre les éléments de pierre, garde-corps en verre, terrasses en cascade sur la pente, piscine miroir en pierre, cuisine d'été, parking. Cible de prix : le quartile haut des ventes réelles du quartier (ventes jusqu'à 12 M€ confirmées par le registre).

• Investissement total ~6,15 M€ (travaux ~2,82 M€ : reconstruction + tout le pack extérieur)
• Profit après impôt : 1,15 - 2,70 M€ (base 1,92 ; recette plafonnée au p90 des prix réels)
• Délai ~30 mois
• Conditions : permis + un « oui » préalable de l'ABF ; projet d'architecte ; TVA 10 % possible sur la base existante

Le scénario principal : investir le maximum dans ce terrain et vendre une maison neuve dans un quartier premium. Les dispositifs de design viennent de la statistique des 199 annonces les plus chères de la côte.

La comparaison en bref

L'argent : trois niveaux d'estimation

Ce qui est compté : achat + frais + travaux + portage sur toute la durée ; profit après impôt sur les sociétés (IS). Non compté : financement et impôts hors IS. Tout s'affine après le géomètre et les devis. Les échelons V1 et V2 incluent le pack maximum du niveau (façade entière, menuiseries, pavage, carport, paysager ; pour V2 — véranda, cuisine d'été, style unifié) — le calcul montre que ce marché rembourse le pack.

Cinq vérifications avant toute offre

Nous ne proposons pas de prix tant que les cinq ne sont pas passées.

1. 01Documents et surfaces : pourquoi 934 m² dans l'annonce et 560 au cadastre.
2. 02La visite : confirmer l'état que montrent les photos.
3. 03Règles d'urbanisme et avis préalable de l'ABF.
4. 04Rechiffrer les travaux avec des devis d'entreprises locales.
5. 05Pour A — confirmer que les grandes villas se vendent réellement ici.

Télécharger les PDF

Chiffres complets et photos — quatre documents (russe avec résumé français).

D'où viennent les données

• L'annonce Bien'ici, capture du 03.08.2026 — prix et caractéristiques déclarés par le vendeur.
• Ventes réelles (registre DVF) : 319 maisons vendues à proximité en 2021-2025, médiane ~13 200 €/m².
• Règles d'urbanisme officielles (PLU) et géodonnées IGN : parcelle, hauteurs, relief.

Une analyse indépendante pour en discuter — ni annonce, ni garantie de revenu. Chaque chiffre porte une date et une source.