295-m²-Haus am Cap Martin: halb so teuer wie die Nachbarverkäufe

Drei Ambitionsstufen – vom schnellen Umschlag bis zum neuen Haus

Alle Varianten-Bilder bauen auf echten Fotos dieses Hauses auf. Es sind Ideen des künftigen Ergebnisses, kein fertiger Entwurf — genaue Pläne folgen nach dem Kauf.

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A

V1 · Leicht: Auffrischen und schnell weiterverkaufen

Minimale Renovierung und professionelle Verkaufsvorbereitung. Die Wette darauf, dass das Haus deutlich unter Marktpreis gekauft wird.

• Gesamteinsatz ~2,57 Mio. € (Arbeiten ~236 Tsd.)
• Gewinn nach Steuer: 0,72 - 1,16 Mio. € (Basis 0,95)
• Dauer ~12 Monate
• Ohne Genehmigungen; Prüfungen vor dem Kauf entscheiden alles

Schnellster Geldumschlag. Funktioniert, wenn die Prüfungen bestätigen: Der niedrige Preis ist nicht auf einen versteckten Mangel zurückzuführen.

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B

V2 · Ernsthafte Umgestaltung: Aufstockung zur XL-Villa

Mittlere Stufe: Anbau und teilweise Aufstockung im Rahmen des Grundstückspotenzials fügen ~142 m² hinzu – das Haus wächst auf ~437 m² und wird als Ganzes verkauft, ohne vollständige Neugestaltung der Innenräume.

• Gesamteinsatz ~3,85 Mio. € (Arbeiten ~900 Tsd.)
• Gewinn nach Steuer: 1,33 - 2,17 Mio. € (Basis 1,75)
• Dauer ~34 Monate
• Bedingung: vorläufiges «Ja» des ABF noch vor dem Kauf

Vernünftiges Maximum an Volumen ohne Totalrenovierung. Falls der ABF dagegen ist – funktioniert C: der Einstiegspreis bleibt gleich.

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C

V3 · Maximale Transformation: Neues Haus aus bestehenden Wänden

Abriss ist hier verboten (Schutzzone) – und auch nicht nötig: Eine vollständige Renovierung verwandelt das Haus in ein völlig neues Produkt ~437 m², wobei Silhouette, Steinturm und Boegen erhalten bleiben. Bodenfenster zwischen Steinelementen, Glasgeländer, Kaskadenterrassen am Hang, ein Spiegelpool im Stein, Sommerküche, Parkplätze. Preisziel – oberes Quartil der tatsächlichen Transaktionen im Viertel (Transaktionen bis zu 12 Mio. € im Register bestätigt).

• Gesamteinsatz ~6,15 Mio. € (Arbeiten ~2,82 Mio.: Renovierung + gesamtes Außenpaket)
• Gewinn nach Steuer: 1,15 - 2,70 Mio. € (Basis 1,92; Umsatz begrenzt durch p90 der tatsächlichen Viertelpreise)
• Dauer ~30 Monate
• Bedingungen: Permis + vorläufiges «Ja» des ABF vor dem Kauf; Architekturentwurf; auf Basis des Bestands ist ein Mehrwertsteuersatz von 10% möglich

Hauptszenario: Maximales Investment in das Grundstück und Verkauf des neuen Hauses im Premiumviertel. Design-Ansätze – aus der Statistik der 199 teuersten Lose der Kueste.

Vergleich kurz

Das Geld: drei Stufen der Schätzung

Was gerechnet ist: Kauf + Nebenkosten + Arbeiten + Haltekosten über die gesamte Laufzeit; Gewinn nach Koerperschaftsteuer (IS). Nicht gerechnet: Finanzierung und Steuern ausserhalb IS. Alles verfeinert sich nach Vermessung und Angeboten. Die Stufen V1 und V2 enthalten das volle Stufen-Paket (gesamte Fassade, Fenster/Türen, Pflasterung, Carport, Landschaft; für V2 — Veranda, Sommerküche, einheitlicher Stil) — die Rechnung zeigt: dieser Markt zahlt das Paket zurück.

Fuenf Prüfungen vor jedem Angebot

Wir bieten keinen Preis, bevor alle fünf bestanden sind.

1. 01Unterlagen und Flächen: warum das Inserat 934 m² nennt und das Kataster 560.
2. 02Die Besichtigung: den Zustand bestätigen, den die Fotos zeigen.
3. 03Bauregeln und Voreinschätzung der Denkmalbehörde (ABF).
4. 04Die Arbeiten mit Angeboten lokaler Firmen neu kalkulieren.
5. 05Für Szenario A — bestätigen, dass große Villen hier wirklich gekauft werden.

PDFs herunterladen

Vollständige Zahlen und Fotos — vier Dokumente (Russisch mit französischem Resümee).

Woher die Daten stammen

• Das Bien'ici-Inserat, Aufnahme vom 03.08.2026 — Preis und Angaben laut Verkäufer.
• Reale Verkäufe (staatliches DVF-Register): 319 Hausverkäufe in der Nähe 2021-2025, Median ~13.750 €/m².
• Offizielle Bauregeln (PLU) und IGN-Geodaten: Parzelle, Höhen, Gelände.

Eine unabhängige Analyse zum Besprechen — kein Verkaufsinserat und keine Ertragsgarantie. Jede Zahl trägt Datum und Quelle.