Дом 295 м² у Кап-Мартена: цена вдвое ниже соседних сделок

Три уровня амбиции — от быстрого оборота до нового дома

Все картинки вариантов сделаны на основе реальных фото этого дома. Это идеи будущего результата, не готовый проект — точные планы появятся после покупки.

‹›

A

V1 · Лёгкая: освежить и быстро перепродать

Минимальный ремонт и профессиональная подготовка к продаже. Ставка на то, что дом покупается сильно дешевле рынка.

• Вложения всего ~2.57 млн € (работы ~236 тыс.)
• Прибыль после налога: 0.72 - 1.16 млн € (базово 0.95)
• Срок ~12 месяцев
• Без разрешений; всё решают проверки перед покупкой

Самый быстрый оборот денег. Работает, если проверки подтвердят: низкая цена — не из-за скрытого дефекта.

‹›

B

V2 · Серьёзная перестройка: надстроить до виллы XL

Средняя ступень: пристройка и частичная надстройка в ёмкости участка добавляют ~142 м² — дом вырастает до ~437 м² и продаётся целиком, без полного редизайна интерьеров.

• Вложения всего ~3.85 млн € (работы ~900 тыс.)
• Прибыль после налога: 1.33 - 2.17 млн € (базово 1.75)
• Срок ~34 месяцев
• Условие: предварительное «да» от ABF ещё до покупки

Разумный максимум объёма без тотальной реконструкции. Если ABF против — работает C: цена входа та же.

‹›

C

V3 · Максимальная трансформация: новый дом из существующих стен

Сносить здесь нельзя (зона охраны) — и не нужно: полная реконструкция превращает дом в совершенно новый продукт ~437 м², сохраняя силуэт, каменную башню и арки. Остекление в пол между каменными элементами, стеклянные ограждения, каскадные террасы на склоне, бассейн-зеркало в камне, летняя кухня, паркинг. Цель по цене — верхний квартиль реальных сделок квартала (сделки до 12 млн € подтверждены реестром).

• Вложения всего ~6.15 млн € (работы ~2.82 млн: реконструкция + весь внешний пакет)
• Прибыль после налога: 1.15 - 2.70 млн € (базово 1.92; выручка ограничена p90 реальных цен квартала)
• Срок ~30 месяцев
• Условия: permis + предварительное «да» ABF до покупки; проект архитектора; на базе существующего возможна ставка НДС 10%

Главный сценарий: вложить в участок максимум и продать новый дом в премиум-квартале. Дизайн-приёмы — из статистики 199 самых дорогих лотов побережья.

Сравнение коротко

Деньги: три уровня расчёта

Что считали: покупка + оформление + работы + содержание на весь срок; прибыль — после налога на прибыль (IS). Чего не считали: кредит и налоги за пределами IS. Все цифры уточнятся после сверки площадей и смет подрядчиков. В ступени V1 и V2 включён пакет-максимум уровня (фасад целиком, окна/двери, мощение, carport, ландшафт; для V2 — веранда, летняя кухня, единый стиль) — расчёт показал: на этом рынке пакет окупается.

Пять проверок до предложения цены

Мы не предлагаем цену, пока не пройдены все пять.

1. 01Документы и площади: почему в объявлении 934 м², а в кадастре 560.
2. 02Осмотр дома: подтвердить состояние, которое видно на фото.
3. 03Правила застройки и предварительное мнение охраны архитектуры (ABF).
4. 04Пересчёт работ по сметам местных подрядчиков.
5. 05Для варианта A — убедиться, что большие виллы здесь реально покупают.

Скачать PDF

Полные расчёты и фото — четыре документа (русский + французское резюме).

Откуда данные

• Объявление Bien'ici, снимок от 03.08.2026 — цена и характеристики со слов продавца.
• Реальные сделки (госреестр DVF): 319 продаж домов рядом за 2021-2025, медиана ~13 200 €/м².
• Официальные правила застройки (PLU) и геоданные IGN: участок, высоты, рельеф.

Это независимый разбор для обсуждения — не объявление о продаже и не гарантия дохода. Каждая цифра имеет дату и источник.