Будинок 295 м² біля Кап-Мартена: ціна вдвічі нижча за сусідні продажі

Три рівня амбіцій — від швидкого обороту до нового будинку

Усі картинки варіантів зроблені на основі реальних фото цього будинку. Це ідеї майбутнього результату, не готовий проєкт — точні плани з'являться після купівлі.

‹›

A

V1 · Легка: освіжити та швидко перепродати

Мінімальний ремонт та професійна підготовка до продажу. Ставка на те, що будинок купується значно дешевше ринку.

• Вкладення всього ~2.57 млн € (роботи ~236 тис.)
• Прибуток після податку: 0.72 - 1.16 млн € (базово 0.95)
• Строк ~12 місяців
• Без дозволів; усе вирішують перевірки перед покупкою

Найшвидший оборот грошей. Працює, якщо перевірки підтвердять: низька ціна — не через прихований дефект.

‹›

B

V2 · Серйозна перебудова: надбудувати до вілли XL

Середня сходинка: прибудова та часткова надбудова в межах ємності ділянки додають ~142 м² — будинок зростає до ~437 м² і продається цілком, без повного редизайну інтер'єрів.

• Вкладення всього ~3.85 млн € (роботи ~900 тис.)
• Прибуток після податку: 1.33 - 2.17 млн € (базово 1.75)
• Строк ~34 місяців
• Умова: попереднє «так» від ABF ще до покупки

Розумний максимум об'єму без тотальної реконструкції. Якщо ABF проти — працює C: ціна входу та сама.

‹›

C

V3 · Максимальна трансформація: новий будинок з існуючих стін

Зносити тут не можна (зона охорони) — і не потрібно: повна реконструкція перетворює будинок на абсолютно новий продукт ~437 м², зберігаючи силует, кам'яну вежу та арки. Скління в підлогу між кам'яними елементами, скляні огородження, каскадні тераси на схилі, басейн-дзеркало в камені, літня кухня, паркінг. Ціль за ціною — верхній квартиль реальних угод кварталу (угоди до 12 млн € підтверджені реєстром).

• Вкладення всього ~6.15 млн € (роботи ~2.82 млн: реконструкція + весь зовнішній пакет)
• Прибуток після податку: 1.15 - 2.70 млн € (базово 1.92; виручка обмежена p90 реальних цін кварталу)
• Строк ~30 місяців
• Умови: permis + попереднє «так» ABF до покупки; проект архітектора; на базі існуючого можлива ставка ПДВ 10%

Головний сценарій: вкласти в ділянку максимум і продати новий будинок у преміум-кварталі. Дизайн-прийоми — зі статистики 199 найдорожчих лотів узбережжя.

Порівняння коротко

Гроші: три рівні розрахунку

Що рахували: купівля + оформлення + роботи + утримання на весь строк; прибуток — після податку на прибуток (IS). Чого не рахували: кредит і податки поза IS. Усі цифри уточняться після звірки площ і кошторисів підрядників. У сходинки V1 і V2 включено пакет-максимум рівня (фасад цілком, вікна/двері, мощення, carport, ландшафт; для V2 — веранда, літня кухня, єдиний стиль) — розрахунок показав: цей ринок пакет окуповує.

П'ять перевірок до пропозиції ціни

Ми не пропонуємо ціну, поки не пройдені всі п'ять.

1. 01Документи і площі: чому в оголошенні 934 м², а в кадастрі 560.
2. 02Огляд будинку: підтвердити стан, який видно на фото.
3. 03Правила забудови і попередня думка охорони архітектури (ABF).
4. 04Перерахунок робіт за кошторисами місцевих підрядників.
5. 05Для варіанта A — переконатися, що великі вілли тут реально купують.

Завантажити PDF

Повні розрахунки і фото — чотири документи (російська + французьке резюме).

Звідки дані

• Оголошення Bien'ici, знімок від 03.08.2026 — ціна і характеристики зі слів продавця.
• Реальні угоди (держреєстр DVF): 319 продажів будинків поруч за 2021-2025, медіана ~13 200 €/м².
• Офіційні правила забудови (PLU) і геодані IGN: ділянка, висоти, рельєф.

Це незалежний розбір для обговорення — не оголошення про продаж і не гарантія доходу. Кожна цифра має дату і джерело.