Une bastide de 1940 près de Grasse — 526 000 € là où les maisons voisines partent à 2-4 M€

Trois niveaux d'ambition pour cette bastide

Les images des variantes sont construites sur une vraie photo de cette maison par notre propre modèle entraîné sur l'architecture de la Côte d'Azur : la silhouette, la toiture, la génoise, les ouvertures et les volets restent identiques — seul change ce que décrit le programme de travaux. C'est une idée du résultat, pas un projet d'architecte. Une photo de l'annonce a été générée par l'IA de l'agence elle-même : nous ne l'utilisons ni comme base, ni dans l'album.

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A

V1 · Légère : réparer, dégager la cour et vendre en l'état — en quatre appartements

Le chemin le plus court : traiter les fissures selon le rapport de l'ingénieur, reprendre l'enduit à la chaux et les volets dans les mêmes tons, remplacer les menuiseries à l'identique, dégager la cour et installer un salon sous une pergola. La maison reste divisée en quatre appartements — c'est sa valeur actuelle pour une famille recevant des proches ou pour la location.

• Investissement total ~823 k€ (travaux ~176 k€)
• Profit après impôt : ~196-279 k€ (stress/base)
• Délai ~13 mois (consultation ABF comprise)
• Autorisations : DP pour les travaux extérieurs, avis ABF dans le périmètre Site Inscrit

Le meilleur rapport argent/délai, si l'ingénieur confirme que les fissures se traitent localement.

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B

V2 · Intermédiaire : restaurer l'ensemble

L'aile est mise au même niveau de finition que le corps principal, une terrasse en pierre est posée le long de la façade au niveau exact de la cour, le jardin autour des oliviers séculaires est restauré et tous les réseaux sont repris. La maison devient cohérente et moderne énergétiquement — tout en gardant son volume.

• Investissement total ~1,23 M€ (travaux ~496 k€)
• Profit après impôt : ~19-151 k€ (stress/base)
• Délai ~19 mois
• Autorisations : DP/permis selon l'ampleur, avis ABF obligatoire

Résultat honnête du calcul : le milieu rapporte MOINS que V1. Le marché ne paie pas la moitié du chemin — soit ciblé, soit maximum.

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C

V3 · Maximale : une restauration irréprochable, pas une maison neuve

Ici, impossible de démolir pour bâtir une super-villa : la zone Ao et le paysage protégé l'interdisent, et le scénario démolition ressort à moins 1,67 M€. Le maximum est donc autre : les quatre appartements deviennent une seule bastide de famille, les combles rejoignent le volume habitable sans toucher à la ligne de toiture, une piscine en pierre s'inscrit au niveau du sol près des oliviers, une cuisine d'été avec four à bois s'installe sous une pergola, et les plantations gagnent en maturité. La cible, c'est le décile supérieur de ce marché — confirmé par des ventes réelles.

• Investissement total ~1,48 M€ (travaux ~686 k€)
• Profit après impôt : ~363-556 k€ (stress/base)
• Délai ~22 mois
• Autorisations : permis + avis ABF ; la réunion des appartements et les combles sont des étapes distinctes

Scénario recommandé : sur une parcelle protégée, le maximum s'atteint par la qualité de la restauration, pas par du volume neuf.

Comparaison en bref

L'argent : niveaux d'estimation

L'entrée est le prix affiché de 526 k€ plus les frais ; l'annonce précise que les honoraires sont à la charge du vendeur. Compté : achat + frais + travaux + portage ; profit après IS. La sortie de chaque échelon est un percentile de ventes RÉELLES dans un rayon de 800 m (68 ventes) : p70 pour V1, p85 pour V2, le décile supérieur pour V3. Le niveau stress correspond à une sortie inférieure de 20 %. La pente et le délai des consultations dans le périmètre protégé sont intégrés aux travaux et aux durées. Tous les ratios de construction sont des estimations tant que les devis et le rapport de structure ne sont pas là.

Cinq vérifications avant tout achat

Nous ne signons pas tant que les cinq ne sont pas franchies.

1. 01Le rapport de l'ingénieur structure et l'étude géotechnique G5 (en cours côté vendeur) : cause des fissures, ampleur de la consolidation, son coût.
2. 02Les limites et la surface exactes avec un géomètre : les coordonnées de l'annonce sont floutées et le cadastre renvoie une parcelle voisine de 24 608 m².
3. 03Le règlement de la zone Ao et du périmètre AC2 Site Inscrit : ce qui est réellement autorisé — combles, piscine, cuisine d'été, modifications extérieures sous avis ABF.
4. 04Le statut juridique des quatre appartements : la division, la possibilité de les réunir en une seule résidence, l'occupation.
5. 05Les devis d'entreprises locales pour la consolidation et la restauration — avant eux, tout chiffre de travaux reste une estimation.

Télécharger les PDF

Chiffres complets et photos — quatre documents (russe avec résumé français).

D'où viennent les données

• L'annonce de l'agence (capture du 12.08.2026) — surfaces, distribution, DPE et études de structure annoncées selon le vendeur ; photos de l'annonce.
• Ventes réelles (fichier DVF, dép. 06) : 68 maisons vendues dans un rayon de 800 m entre 2021 et 2025, médiane 5 862 €/m² ; ventes hautes — 221 m² à 4,0 M€ (10.2025) et 258 m² à 2,99 M€ (01.2024).
• Règles : Géoportail de l'urbanisme (zone Ao, servitudes A9, PM1, AC2 Site Inscrit), Géorisques (zone sismique 3), relief IGN RGE ALTI.

Une analyse indépendante pour en discuter — ni annonce, ni garantie de revenu. Chaque chiffre porte une date et une source ; l'issue dépend du rapport de structure, des règles de la zone et des devis. Les photos appartiennent aux ayants droit de l'annonce ; les images de variantes sont nos visualisations construites sur ces photos.