Бастида 1940 года под Грассом — 526 000 € там, где соседние дома уходят за 2-4 млн €

Три уровня амбиции для этой бастиды

Кадры вариантов построены на реальной фотографии этого дома нашей собственной моделью, обученной на архитектуре Лазурного берега: силуэт, крыша, генуаза, проёмы и ставни остаются теми же — меняется только то, что мы описали в программе работ. Это идея результата, а не проект архитектора. Одно фото в объявлении сделано искусственным интеллектом самого агентства — мы его не используем ни как основу, ни в галерее.

‹›

A

V1 · Лёгкая: ремонт, двор и продажа как есть — четырьмя апартаментами

Самый короткий путь: заделать трещины по заключению инженера, обновить штукатурку и ставни в тех же тонах, поменять окна на равные, расчистить двор и поставить лаунж под перголой. Дом остаётся разделённым на четыре апартамента — это его нынешняя ценность для семьи с гостями или для аренды.

• Вложения всего ~823 тыс. € (работы ~176 тыс.)
• Прибыль после налога: ~196-279 тыс. € (стресс/база)
• Срок ~13 месяцев (включая согласования ABF)
• Разрешения: DP на наружные работы, avis ABF в периметре Site Inscrit

Лучшее соотношение денег и срока, если инженер подтвердит, что трещины лечатся локально.

‹›

B

V2 · Средняя: реставрация ансамбля целиком

Крыло приводится к тому же виду, что и главный корпус, вдоль фасада ложится каменная терраса вровень с двором, восстанавливается сад вокруг вековых олив, инженерия меняется полностью. Дом становится цельным и энергетически современным — но остаётся тем же по объёму.

• Вложения всего ~1.23 млн € (работы ~496 тыс.)
• Прибыль после налога: ~19-151 тыс. € (стресс/база)
• Срок ~19 месяцев
• Разрешения: DP/permis по составу работ, avis ABF обязателен

Честный вывод расчёта: середина даёт МЕНЬШЕ, чем V1. Рынок не доплачивает за половину пути — либо точечно, либо максимум.

‹›

C

V3 · Максимальная: безупречная реставрация — не новый дом

Здесь нельзя снести и построить супервиллу: зона Ao и охраняемый ландшафт этого не позволяют, а расчёт сноса даёт минус 1,67 млн €. Поэтому максимум — другой: четыре апартамента объединяются в одну бастиду-резиденцию, комбли уходят в жилой объём без изменения силуэта, у олив появляется каменный бассейн вровень с землёй, летняя кухня с дровяной печью под перголой и взрослый ландшафт. Цель — верхний дециль этого рынка, и он подтверждён реальными сделками.

• Вложения всего ~1.48 млн € (работы ~686 тыс.)
• Прибыль после налога: ~363-556 тыс. € (стресс/база)
• Срок ~22 месяца
• Разрешения: permis + avis ABF; объединение апартаментов и комбли — отдельные гейты

Рекомендуемый сценарий: на защищённом участке максимум достигается качеством реставрации, а не новым объёмом.

Сравнение коротко

Деньги: уровни расчёта

Вход в расчётах — цена объявления 526 тыс. € плюс оформление; honoraires по объявлению за счёт продавца. Что посчитано: покупка + оформление + работы + содержание капитала; прибыль после налога на прибыль (IS). Выход каждой ступени — перцентиль РЕАЛЬНЫХ сделок радиуса 800 м (68 сделок): p70 для V1, p85 для V2, верхний дециль для V3. Стресс-уровень — выход на 20% ниже. Склон участка и надбавка за согласования в защищённом периметре заложены в сроки и работы. Все строительные ставки — оценка до смет подрядчиков и до отчёта по конструкциям.

Пять проверок до сделки

Мы не выходим на сделку, пока не пройдены все пять.

1. 01Отчёт инженера-конструктора и геотехника G5 (ведутся продавцом): причина трещин, объём консолидации, её стоимость.
2. 02Точные границы и площадь парцели у géomètre: координаты объявления скрыты, и кадастр по ним отдаёт соседний участок 24 608 м².
3. 03Règlement зоны Ao и периметра AC2 Site Inscrit: что именно разрешено — комбли, бассейн, летняя кухня, наружные изменения под avis ABF.
4. 04Юридический статус четырёх апартаментов: division, возможность объединения в одну резиденцию, отсутствие занятости.
5. 05Сметы местных подрядчиков на консолидацию и реставрацию — до них все строительные цифры остаются оценкой.

Скачать PDF

Полные расчёты и фото — четыре документа (русский + французское резюме).

Откуда данные

• Объявление агентства (снимок 12.08.2026) — площади, состав, DPE и заявленные исследования конструкций со слов продавца; фото из объявления.
• Реальные сделки (госреестр DVF, деп. 06): 68 продаж домов в радиусе 800 м за 2021-2025, медиана 5 862 €/м²; верхние сделки — 221 м² за 4,0 млн € (10.2025) и 258 м² за 2,99 млн € (01.2024).
• Правила: Géoportail de l'urbanisme (зона Ao, сервитуты A9, PM1, AC2 Site Inscrit), Géorisques (сейсмическая зона 3), рельеф IGN RGE ALTI.

Это независимый разбор для обсуждения — не объявление о продаже и не гарантия дохода. Каждая цифра имеет дату и источник; итог зависит от отчёта по конструкциям, правил зоны и смет подрядчиков. Фото принадлежат правообладателям объявления; кадры вариантов — наши визуализации на основе этих фото.