Eine Bastide von 1940 bei Grasse — 526.000 €, wo Nachbarhäuser für 2-4 Mio. € weggehen

Drei Ambitionsstufen für diese Bastide

Die Variantenbilder entstehen auf einem echten Foto dieses Hauses mit unserem eigenen, auf Côte-d'Azur-Architektur trainierten Modell: Silhouette, Dach, Genoise, Oeffnungen und Laeden bleiben, wie sie sind — es aendert sich nur, was das Bauprogramm beschreibt. Das ist eine Idee des Ergebnisses, kein Architektenentwurf. Ein Foto im Inserat stammt aus der KI der Agentur selbst — wir nutzen es weder als Basis noch im Album.

‹›

A

V1 · Leicht: reparieren, Hof freilegen und so verkaufen — als vier Wohnungen

Der kürzeste Weg: Risse nach dem Gutachten schliessen, Kalkputz und Laeden in denselben Toenen erneuern, Fenster gleichwertig ersetzen, den Hof freiräumen und eine Lounge unter einer Pergola stellen. Das Haus bleibt in vier Wohnungen geteilt — das ist sein heutiger Wert für eine Familie mit Gästen oder für die Vermietung.

• Gesamteinsatz ~823 Tsd. € (Arbeiten ~176 Tsd.)
• Gewinn nach Steuer: ~196-279 Tsd. € (Stress/Basis)
• Dauer ~13 Monate (inkl. ABF-Abstimmung)
• Genehmigungen: DP für Außenarbeiten, ABF-Stellungnahme im Site-Inscrit-Perimeter

Das beste Verhältnis von Geld und Zeit, wenn der Ingenieur bestätigt, dass die Risse lokal behandelbar sind.

‹›

B

V2 · Mittel: das gesamte Ensemble restaurieren

Der Flügel wird auf denselben Ausbaustand gebracht wie der Hauptbau, entlang der Fassade entsteht eine Natursteinterrasse auf exakt dem Hofniveau, der Garten um die alten Olivenbäume wird wiederhergestellt und die Technik komplett erneuert. Das Haus wird stimmig und energetisch modern — bleibt aber im Volumen gleich.

• Gesamteinsatz ~1,23 Mio. € (Arbeiten ~496 Tsd.)
• Gewinn nach Steuer: ~19-151 Tsd. € (Stress/Basis)
• Dauer ~19 Monate
• Genehmigungen: DP/permis je nach Umfang, ABF-Stellungnahme zwingend

Das ehrliche Ergebnis der Rechnung: die Mitte bringt WENIGER als V1. Der Markt zahlt den halben Weg nicht — entweder gezielt oder maximal.

‹›

C

V3 · Maximal: eine makellose Restaurierung, kein Neubau

Abriss und Super-Villa sind hier ausgeschlossen: Zone Ao und die geschützte Landschaft verbieten es, und der Abrissfall rechnet sich zu minus 1,67 Mio. €. Das Maximum ist deshalb ein anderes: die vier Wohnungen werden zu einer Bastide-Residenz, der Dachboden kommt ins Wohnvolumen, ohne die Dachlinie anzutasten, neben den Oliven liegt ein Natursteinpool ebenerdig, unter der Pergola steht eine Sommerküche mit Holzofen, und die Bepflanzung wird erwachsen. Ziel ist das oberste Dezil dieses Marktes — durch reale Verkäufe belegt.

• Gesamteinsatz ~1,48 Mio. € (Arbeiten ~686 Tsd.)
• Gewinn nach Steuer: ~363-556 Tsd. € (Stress/Basis)
• Dauer ~22 Monate
• Genehmigungen: permis + ABF-Stellungnahme; Zusammenlegung und Dachausbau sind eigene Stufen

Empfohlenes Szenario: auf einem geschützten Grundstück erreicht man das Maximum über die Qualität der Restaurierung, nicht über neues Volumen.

Kurzer Vergleich

Das Geld: Stufen der Schätzung

Der Einstieg ist der Angebotspreis von 526 Tsd. € plus Nebenkosten; laut Inserat trägt der Verkäufer die Maklerhonorare. Gerechnet: Kauf + Nebenkosten + Arbeiten + Haltekosten; Gewinn nach Koerperschaftsteuer (IS). Der Ausstieg jeder Stufe ist ein Perzentil REALER Verkäufe im 800-m-Radius (68 Verkäufe): p70 für V1, p85 für V2, das oberste Dezil für V3. Die Stressstufe ist ein um 20 % niedrigerer Ausstieg. Hanglage und die Dauer der Abstimmungen im Schutzperimeter sind in Arbeiten und Fristen eingerechnet. Alle Baukennwerte sind Schätzungen bis zu Angeboten und Tragwerksgutachten.

Fuenf Prüfungen vor jedem Kauf

Wir unterschreiben nicht, bevor alle fünf bestanden sind.

1. 01Tragwerksgutachten und geotechnische Studie G5 (laufen beim Verkäufer): Ursache der Risse, Umfang der Konsolidierung, deren Kosten.
2. 02Genaue Grenzen und Fläche mit einem géomètre: die Koordinaten des Inserats sind unscharf, das Kataster liefert darüber eine Nachbarparzelle von 24.608 m².
3. 03Das Règlement der Zone Ao und des AC2-Site-Inscrit-Perimeters: was tatsächlich erlaubt ist — Dachausbau, Pool, Sommerküche, Außenänderungen unter ABF-Stellungnahme.
4. 04Der rechtliche Status der vier Wohnungen: die Teilung, die Möglichkeit der Zusammenlegung zu einer Residenz, die Belegung.
5. 05Angebote lokaler Firmen für Konsolidierung und Restaurierung — davor bleibt jede Bauzahl eine Schätzung.

PDFs herunterladen

Vollständige Zahlen und Fotos — vier Dokumente (Russisch mit französischer Zusammenfassung).

Woher die Daten stammen

• Das Agenturinserat (Aufnahme 12.08.2026) — Flächen, Aufteilung, DPE und die angekündigten Tragwerksstudien nach Angaben des Verkäufers; Fotos aus dem Inserat.
• Reale Verkäufe (DVF-Register, Dep. 06): 68 Hausverkäufe im 800-m-Radius 2021-2025, Median 5.862 €/m²; Spitzenverkäufe — 221 m² für 4,0 Mio. € (10.2025) und 258 m² für 2,99 Mio. € (01.2024).
• Regeln: Géoportail de l'urbanisme (Zone Ao, Dienstbarkeiten A9, PM1, AC2 Site Inscrit), Géorisques (Erdbebenzone 3), IGN-RGE-ALTI-Relief.

Eine unabhängige Analyse zum Besprechen — kein Verkaufsinserat und keine Ertragsgarantie. Jede Zahl trägt Datum und Quelle; das Ergebnis hängt vom Tragwerksgutachten, den Zonenregeln und den Angeboten ab. Die Fotos gehören den Rechteinhabern des Inserats; die Variantenbilder sind unsere Visualisierungen auf Basis dieser Fotos.