Бастида 1940 року під Грассом — 526 000 € там, де сусідні будинки йдуть за 2-4 млн €

Три рівні амбіції для цієї бастиди

Кадри варіантів побудовані на реальній фотографії цього будинку нашою власною моделлю, навченою на архітектурі Лазурного берега: силует, дах, генуеза, отвори і віконниці залишаються тими самими — змінюється тільки те, що описано в програмі робіт. Це ідея результату, а не проєкт архітектора. Одне фото в оголошенні зроблене штучним інтелектом самого агентства — ми його не використовуємо ні як основу, ні в галереї.

‹›

A

V1 · Легка: ремонт, двір і продаж як є — чотирма апартаментами

Найкоротший шлях: закласти тріщини за висновком інженера, оновити штукатурку і віконниці в тих самих тонах, замінити вікна на рівні, розчистити двір і поставити лаунж під перголою. Будинок лишається поділеним на чотири апартаменти — це його теперішня цінність для родини з гостями або для оренди.

• Вкладення всього ~823 тис. € (роботи ~176 тис.)
• Прибуток після податку: ~196-279 тис. € (стрес/база)
• Строк ~13 місяців (включно з погодженнями ABF)
• Дозволи: DP на зовнішні роботи, avis ABF у периметрі Site Inscrit

Найкраще співвідношення грошей і строку, якщо інженер підтвердить, що тріщини лікуються локально.

‹›

B

V2 · Середня: реставрація ансамблю цілком

Крило приводиться до того ж вигляду, що й головний корпус, уздовж фасаду лягає кам'яна тераса врівень із двором, відновлюється сад навколо вікових олив, інженерія змінюється повністю. Будинок стає цілісним і енергетично сучасним — але лишається тим самим за обсягом.

• Вкладення всього ~1.23 млн € (роботи ~496 тис.)
• Прибуток після податку: ~19-151 тис. € (стрес/база)
• Строк ~19 місяців
• Дозволи: DP/permis за складом робіт, avis ABF обов'язковий

Чесний висновок розрахунку: середина дає МЕНШЕ, ніж V1. Ринок не доплачує за половину шляху — або точково, або максимум.

‹›

C

V3 · Максимальна: бездоганна реставрація — не новий будинок

Тут не можна знести і збудувати супервілу: зона Ao й охоронюваний ландшафт цього не дозволяють, а розрахунок знесення дає мінус 1,67 млн €. Тому максимум інший: чотири апартаменти об'єднуються в одну бастиду-резиденцію, горище йде в житловий обсяг без зміни силуету, біля олив з'являється кам'яний басейн врівень із землею, літня кухня з дров'яною піччю під перголою і дорослий ландшафт. Ціль — верхній дециль цього ринку, і він підтверджений реальними угодами.

• Вкладення всього ~1.48 млн € (роботи ~686 тис.)
• Прибуток після податку: ~363-556 тис. € (стрес/база)
• Строк ~22 місяці
• Дозволи: permis + avis ABF; об'єднання апартаментів і горище — окремі етапи

Рекомендований сценарій: на захищеній ділянці максимум досягається якістю реставрації, а не новим обсягом.

Порівняння коротко

Гроші: рівні розрахунку

Вхід у розрахунках — ціна оголошення 526 тис. € плюс оформлення; honoraires за оголошенням за рахунок продавця. Пораховано: купівля + оформлення + роботи + утримання капіталу; прибуток після податку (IS). Вихід кожної сходинки — перцентиль РЕАЛЬНИХ угод радіуса 800 м (68 угод): p70 для V1, p85 для V2, верхній дециль для V3. Стрес-рівень — вихід на 20% нижче. Схил ділянки та надбавка за погодження в захищеному периметрі закладені в строки й роботи. Усі будівельні ставки — оцінка до кошторисів підрядників і до звіту по конструкціях.

П'ять перевірок до угоди

Ми не виходимо на угоду, поки не пройдені всі п'ять.

1. 01Звіт інженера-конструктора і геотехніка G5 (ведуться продавцем): причина тріщин, обсяг консолідації, її вартість.
2. 02Точні межі та площа парцелі у géomètre: координати оголошення приховані, і кадастр за ними віддає сусідню ділянку 24 608 м².
3. 03Règlement зони Ao і периметра AC2 Site Inscrit: що саме дозволено — горище, басейн, літня кухня, зовнішні зміни під avis ABF.
4. 04Юридичний статус чотирьох апартаментів: division, можливість об'єднання в одну резиденцію, відсутність зайнятості.
5. 05Кошториси місцевих підрядників на консолідацію і реставрацію — до них усі будівельні цифри лишаються оцінкою.

Завантажити PDF

Повні розрахунки і фото — чотири документи (російська + французьке резюме).

Звідки дані

• Оголошення агентства (знімок 12.08.2026) — площі, склад, DPE і заявлені дослідження конструкцій зі слів продавця; фото з оголошення.
• Реальні угоди (держреєстр DVF, деп. 06): 68 продажів будинків у радіусі 800 м за 2021-2025, медіана 5 862 €/м²; верхні угоди — 221 м² за 4,0 млн € (10.2025) і 258 м² за 2,99 млн € (01.2024).
• Правила: Géoportail de l'urbanisme (зона Ao, сервітути A9, PM1, AC2 Site Inscrit), Géorisques (сейсмічна зона 3), рельєф IGN RGE ALTI.

Це незалежний розбір для обговорення — не оголошення про продаж і не гарантія доходу. Кожна цифра має дату і джерело; результат залежить від звіту по конструкціях, правил зони і кошторисів підрядників. Фото належать правовласникам оголошення; кадри варіантів — наші візуалізації на основі цих фото.